Es común encontrar anuncios de ventas de casas, u otro tipo de inmuebles, en “remate bancario”, con precios aparentemente mucho más bajos que los de mercado. Sobre este tipo de inversión hay varios mitos que a continuación se aclaran.
Adquirir una casa o departamento es uno de los principales objetivos financieros de los mexicanos. Y hay diversas formas de alcanzarlo, a través de un crédito hipotecario, ya sea a través del Infonavit o un banco.
Otra opción es aprovechar el remate bancario de una propiedad, debido a que suelen ser hasta 60% más baratos, según la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).
Pero, como todo, hay que tomarlo con reservas y considerar algunas recomendaciones de la institución.
¿Qué es un remate bancario?
Los remates bancarios ponen a la venta inmuebles cuyo dueño fue demandado por una institución bancaria al no pagar la hipoteca. Los bancos pueden reclamar por ley los derechos sobre la vivienda. Y, para recuperar el dinero, estas instituciones ponen a la venta estas propiedades a un precio menor.
¿Es seguro comprar casas en remate bancario?
Es seguro, en el sentido de que el proceso se lleva a cabo con el acompañamiento de algún asesor certificado, a quien se le encarga que todo se haga en regla. Pero implica algunos riesgos:
El poseedor anterior o que debe al banco puede seguir en el inmueble.
El deudor al que demandó el banco puede haber incumplido otros pagos: predial, agua, luz, etc.
También se recomienda acudir a las instituciones oficiales, para solicitar informes de los remates bancarios. Ya que existen “coyotes” o personas que se hacen pasar por asesores, pero que venden inmuebles inexistentes o que no les pertenecen. Asimismo, debes verificar, en el Registro Público de la Propiedad que la casa pertenece a un banco y no a un particular.
¿Cómo puedo comprar una casa en remate bancario?
Existen dos tipos de adquisición de inmuebles a través de un remate bancario: la cesión de derechos litigiosos y la cesión de derechos adjudicatorios.
En el primer caso, se adquieren los derechos de la demanda que presentó contra el cliente que no pagó su crédito hipotecario. Así, adquieres la responsabilidad de culminar el proceso judicial de adjudicación de la propiedad. Tras ganar el juicio, puedes iniciar con la escrituración y la posesión.
Aquí, se paga al banco al contado, lo que pide por la sesión de los derechos litigiosos. A veces, el banco pide hasta el 30% del valor comercial del inmueble.
En el segundo caso, el banco ya ganó el juicio y éste pasa a la venta. El precio es más elevado que en el caso anterior, porque el banco busca recuperar los costos del litigio y obtener una diferencia a favor. No obstante, estos inmuebles también pueden estar hasta 40% por debajo del valor de mercado.
Cuando se paga la cesión de derechos adjudicatorios, sí se puede pedir un financiamiento.
Mitos y realidades de los remates bancarios, según la Condusef
Mito 1: La propiedad pierde plusvalía y el proceso es muy tardado
Falso: Se puede adquirir una casa o departamento en un remate bancario y conservar o aumentar la plusvalía. Cuando se adquiere bajo el proceso de demanda (adjudicación de derechos litigiosos), el proceso puede durar hasta 2 años. Pero si ya está recuperada la casa, se puede conseguir entre 3 y 6 meses.
Mito 2: Se pueden comprar los derechos de un juicio hipotecario
Verdadero: Como ya se explicó más arriba, puedes suplir al banco en el juicio para ganar, después de una resolución judicial que te asegura la recuperación del inmueble, los derechos de adjudicación.
Mito 3: En la compra de los derechos litigiosos no se adquiere el inmueble
Falso: Según la Condusef, en su revista Proteja su Dinero: “En tanto, la propiedad que está en disputa pasará a manos de quien compra los derechos litigiosos una vez consumada la demanda, por lo que se debe tomar en cuenta el tiempo del proceso para poder disponer de la propiedad”.
Mito 4: Los gastos de escrituración los cubre el banco
Falso: cuando se adquieren los derechos litigiosos o de adjudicación, los gastos de escrituración corren por cuenta del nuevo dueño.
La Condusef aconseja reflexionar detenidamente estas opciones y analizar los siguientes riesgos, pues en algunas ocasiones:
- Debes pagar el avalúo de la propiedad.
- Pagar el proceso de desalojo del antiguo dueño.
- No se puede adquirir un inmueble en litigio con un crédito hipotecario.
- No es posible habitar la propiedad antes de adquirirla, por lo cual puede caber la sorpresa de que tenga algunos desperfectos.
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